Kupując dom lub mieszkanie we Flandrii, bardzo szybko możesz zetknąć się z pojęciem obowiązku renowacji energetycznej.
Dla wielu kupujących to jedno z największych zaskoczeń, ponieważ informacja ta często pojawia się dopiero na etapie dokumentów lub rozmowy z notariuszem.
Obowiązek renowacji ma realny wpływ na całkowity koszt zakupu nieruchomości, dlatego warto dobrze go zrozumieć zanim podpiszesz umowę.
Czym jest obowiązek renowacji energetycznej?
Obowiązek renowacji energetycznej (renovatieverplichting) to przepis, który zobowiązuje nowych właścicieli nieruchomości mieszkalnych o niskiej efektywności energetycznej do przeprowadzenia prac poprawiających jej standard energetyczny w określonym czasie po zakupie.
Celem regulacji jest stopniowa poprawa jakości energetycznej budynków we Flandrii oraz ograniczenie zużycia energii.
Kiedy i kogo dotyczy obowiązek renowacji?
Obowiązek renowacji dotyczy nowych właścicieli tzw. energochłonnych budynków mieszkalnych, czyli nieruchomości z certyfikatem energetycznym EPC E lub F.
Nowy właściciel musi przeprowadzić renowację w ciągu 6 lat od podpisania aktu notarialnego.
- podpisania aktu notarialnego przeniesienia pełnej własności (np. zakup, darowizna),
- ustanowienia prawa zabudowy (opstalrecht),
- ustanowienia prawa wieczystej dzierżawy (erfpacht).
Termin liczony jest od dnia podpisania aktu notarialnego.
Przykład: jeśli akt podpisano 1 lutego 2024 r., obowiązek musi zostać spełniony najpóźniej do 1 lutego 2030 r.
Ważne:
- liczy się stan nieruchomości w momencie podpisania aktu,
- późniejsze plany (np. wynajem, sprzedaż, przebudowa) nie mają znaczenia,
- obowiązek dotyczy konkretnej jednostki mieszkalnej, a nie całego budynku czy części wspólnych.
Jeżeli jednak nieruchomość sprzedasz przed upływem 6 lat, obowiązek przejdzie na kolejnego właściciela.
Jakie prace obejmuje obowiązek renowacji?
Przepisy nie narzucają jednej, konkretnej listy prac. Kluczowy jest efekt końcowy, czyli osiągnięcie co najmniej EPC D, potwierdzone nowym certyfikatem.
W praktyce może to oznaczać m.in.:
- ocieplenie dachu lub stropu,
- poprawę izolacji ścian,
- wymianę stolarki okiennej,
- modernizację systemu ogrzewania,
- inne działania wpływające na wynik EPC.
Zakres prac zależy od stanu konkretnej nieruchomości.
Obowiązek informacyjny sprzedającego i notariusza
Jeżeli nieruchomość podlega obowiązkowi renowacyjnemu, informacja ta musi być jasno przekazana kupującemu.
Musi się ona znaleźć:
- w ogłoszeniu sprzedażowym,
- w umowie przedwstępnej (kompromisie),
- w akcie notarialnym.
Ma to na celu jednoznaczne poinformowanie kupującego, że po zakupie przejmuje on obowiązek przeprowadzenia renowacji energetycznej.
Brak takiej informacji lub bardzo niska cena nieruchomości bez wyjaśnienia EPC to sygnał, że warto dokładnie sprawdzić dokumenty.
Sytuacja najemcy – co w przypadku nieruchomości wynajmowanej?
Jeżeli kupujesz nieruchomość z aktualnym najemcą:
- obowiązek renowacji spoczywa na nowym właścicielu,
- najemca nie ponosi kosztów renowacji,
- musi jednak liczyć się z ewentualnymi utrudnieniami w trakcie prac.
Dla inwestorów oznacza to konieczność dobrego zaplanowania harmonogramu remontu i relacji z najemcą.
Sankcje – co grozi za brak renowacji?
Vlaams Energie- en Klimaatagentschap (VEKA) rozpoczyna procedurę kontrolną, jeżeli:
- po 6 latach od zakupu nie ma nowego, ważnego EPC, lub
- z EPC wynika, że nie osiągnięto wymaganego poziomu energetycznego.
Wysokość kar administracyjnych:
- nieruchomości mieszkalne: od 500 € do 5 000 €,
- nieruchomości niemieszkalne: od 500 € do 200 000 €.
Ważne!
Zapłacenie kary nie zwalnia z obowiązku renowacji.
Po karze wyznaczany jest nowy termin, a jego niedotrzymanie może skutkować kolejną sankcją.
Co się zmieniło w obowiązku renowacyjnym
W ostatnich latach pojawiało się wiele informacji o planowanym zaostrzaniu obowiązku renowacyjnego.
Na mocy decyzji rządu flamandzkiego (zatwierdzonych 12.12.2025 r.) zasady zostały uproszczone i ustabilizowane.
Najważniejsze zmiany:
- obowiązek renowacji ograniczono do obecnego poziomu EPC D,
- wcześniejsze plany automatycznego zaostrzania wymogów (EPC C, B, A w kolejnych latach) zniesiono jako obowiązek ustawowy,
- termin realizacji obowiązku wydłużono z 5 do 6 lat,
- zmiana dotyczy zarówno nowych, jak i trwających obowiązków.
Jednocześnie EPC A pozostaje długoterminowym celem do 2050 roku.
W praktyce oznacza to, że kupujący muszą dziś osiągnąć EPC D, a dalsze decyzje o głębszej renowacji są już kwestią opłacalności, a nie przymusu prawnego.
Wsparcie finansowe przy renowacji
Renowacja energetyczna nie zawsze oznacza wyłącznie koszt. We Flandrii dostępne są różne formy wsparcia, m.in.:
- Mijn VerbouwPremie,
- EPC-labelpremie,
- obniżona stawka VAT 6% na renowacje,
- preferencyjne kredyty i pożyczki (np. Mijn VerbouwLening).
Podsumowując…
Obowiązek renowacji energetycznej w Belgii to jeden z kluczowych elementów, który może znacząco wpłynąć na całkowity koszt zakupu nieruchomości.
Dobra wiadomość jest taka, że obecnie przepisy są bardziej przewidywalne – wymagany poziom to EPC D, a czas na realizację wynosi 6 lat.
Im wcześniej sprawdzisz certyfikat EPC i związane z nim obowiązki, tym lepiej przygotujesz się do decyzji i unikniesz nieprzyjemnych niespodzianek po zakupie.
