Jeśli planujesz zakup domu lub mieszkania we Flandrii, od 1 stycznia 2026 r. rząd flamandzki wprowadził ważne zmiany w opłacie rejestracyjnej. Zmiany te dotyczą zarówno osób kupujących pierwszy dom, jak i inwestorów nieruchomości w Belgii.
Co to jest opłata rejestracyjna (registratierechten)?
Opłata rejestracyjna to podatek, który płacisz w Belgii przy zakupie nieruchomości. We Flandrii jest to jeden z największych jednorazowych kosztów związanych z transakcją obok ceny domu i opłat notarialnych. Jeśli chcesz przyeczytać więcej na temat dodatkowych kosztów zakupu domu w Belgii, zajrzyj do poprzedniego wpisu: Jakie są koszty dodatkowe przy zakupie nieruchomości we Flandrii?
Do tej pory obowiązywały następujące stawki:
- 12% wartości nieruchomości – standardowa stawka,
- 2% – obniżona stawka dla osób kupujących pierwszy dom i przeznaczających go na własne zamieszkanie.
Zasady do końca 2025 roku – opłata rejestracyjna
Do końca 2025 r. kupujący mogli skorzystać z 2% opłaty rejestracyjnej, jeśli:
- zakup dotyczył jedynej nieruchomości i był przeznaczony na zamieszkanie,
- kupujący był osobą fizyczną,
- osoba ta nie posiadała innej nieruchomości w 100% ani w Belgii, ani za granicą,
- zamierzała się zameldować pod adresem nowego domu.
Co się zmieniło od 1 stycznia 2026 r.?
Najważniejsza zmiana dotyczy zaostrzonych warunków korzystania z obniżonej stawki 2%.
Nowe warunki 2% od 2026 r.:
- Zakupu musi dokonać osoba fizyczna. Jeśli jakakolwiek część zakupu odbywa się przez osobę prawną (np. spółkę), wtedy obowiązuje standardowa stawka 12%.
- Tylko zakup pełnej własności (volle eigendom) kwalifikuje się do 2%. Przepisy wykluczają tzw. gesplitste aankopen z obniżonej stawki.
- Kupujący musi zobowiązać się do zamieszkania w nieruchomości, z:
- rejestracją w rejestrze ludności w ciągu 3 lat od zakupu,
- co najmniej 1 rokiem ciągłego zameldowania pod tym adresem.
Dlaczego wprowadzono te zmiany?
Zmiany mają na celu:
- ograniczenie tzw. spekulacyjnych zakupów nieruchomości (kupno-sprzedaż w krótkim czasie),
- wspieranie osób, które rzeczywiście zamieszkują w kupionych domach,
- zwiększenie stabilności rynku mieszkaniowego w regionie.
Dla kogo to jest ważne?
Korzystne:
✔ Osoby, które zamierzają mieszkać w domu lub mieszkaniu przez dłuższy czas
✔ Rodziny, które planują stałą przeprowadzkę do Belgii
✔ Polacy, którzy kupują dom na własne zamieszkanie i spełnią warunki ścisłego zameldowania
Mniej korzystne:
✖ Osoby kupujące nieruchomość jako inwestycję i planujące szybkie odsprzedanie
✖ Zakupy, które nie spełniają warunków volle eigendom lub dotyczą podmiotów prawnych
Jak to wygląda w praktyce – przykład
Załóżmy, że planujesz kupić dom za 250 000 €.
Obniżona stawka przy spełnieniu warunków: 2% = 5 000 €
Jesli nie spełniasz warunków skorzystania z obniżonej stawki, obowiązuję Cię standardowa opłata rejestracyjna: 12% = 30 000 €
Różnica: 25 000 € – potencjalna oszczędność, jeśli spełnisz wszystkie kryteria 2%.
Dlaczego warto skonsultować się z licencjonowanym agentem?
Zmiany podatkowe i ich wpływ na zakup nieruchomości są ważne. Warto wiedzieć, jak je interpretować w Twojej konkretnej sytuacji.
Jako licencjonowany agent nieruchomości mogę pomóc:
✔ ocenić realne koszty zakupu,
✔ zaplanować transakcję podatkowo-optymalnie,
✔ znaleźć nieruchomość odpowiednią do Twoich celów (zamieszkania lub inwestycji).
Podsumowanie – najważniejsze zmiany w pigułce
- Zakup może być dokonany wyłącznie przez osoby fizyczne. Jeżeli współnabywcą jest osoba prawna, zakup podlega opodatkowaniu według zwykłej stawki.
- Pod uwagę brane są wyłącznie zakupy w pełnej własności. Wyklucza się tzw. „zakupy dzielone”, obejmujące wyłącznie prawo użytkowania lub prawo własności; warunek ten jest oceniany oddzielnie dla każdego nabywcy.
- Nabywca musi zobowiązać się do zameldowania się pod adresem nieruchomości w ciągu trzech lat i pozostawania zameldowanym pod tym adresem przez co najmniej jeden rok bez przerwy.
